长沙白癜风医院 http://baidianfeng.39.net/a_yqyy/140104/4322074.html大家好，我是大家的买房顾问黄三哥。
昨天和上海教育频道今日房产栏目的著名主持人顾梦书老师做了场直播，平时做培训面对学员的场合不少，面对屏幕还是有些没放开的，幸亏顾老师水平很高，状态也很好，大家聊的还算很嗨，观点也很新颖破局，有兴趣的朋友们可以在读完全文后再观看视频回播。
昨天聊到新天地板块的翠湖五期和中海建国里。客观上看，单从面积上看，这两个盘的客户定位就是不一样的。建国里的主力是-平的三房四房，而翠湖五集是平以上为主。总价上起码差了万，完全是两个范畴，没有太多交集。
昨天节目之后有不少想在市中心买房的朋友来问各种项目的比较，除了昨天直播里讲到的速度和加速度两个维度，对项目的十大因素打分，买房还有些特殊的看起来很感性，其实却包含了经济学原理的指数工具。
比如大家都知道经济学里有一个“口红效应”，也就是说，越是经济不好的时候，口红的销量越好，因为这是女性出门级必需消费，说明女性出门找工作的频次增加（男性失业率上升，导致全职太太要出去谋生）、在职妇女呢购买其他高级奢侈品的频次下降，口红作相对价格低的必需品，选配指数上升了。这样我们就比较能理解李佳琪为什么那么红、拼多多为什么用户一直在增加了：经济下行，失业率上升，女性不但要拼工作，还要拼单消费嘛！
同样，在买房领域，以前有个“大排面指数”，一碗大排面多少钱，基本反映了该地段的消费能级和房价水平。比如在虹桥开发区仙霞路，它的价格是30块，乘以0倍指数（因为上海是三千多万人口），那么房价就是9万多，在陆家嘴金融区，他的价格是50块，那么房价就是15万。不过现在因为外卖发达，面馆的租金主要看流量，所以大排面指数可能有点失真。比如在大宁地区，一碗大排面差不多20块，而房价也已经9万多。
今天要和大家分享的是三哥独创的买房“香水指数”。以后要是有人拿这个去申请诺贝尔经济学大奖，大家可要为三哥证明原创在这里哦！
大家有没有这种感觉，评价一个酒店，一进门就会闻到不一样的大堂香水味。比如三星级的基本是普通人工香精，四星级的是混合型，五星级的就会有香薰感觉，既大牌又潮牌的感觉。当然夏天的空调新风怎么样也很重要。普通酒店是舍不得到处开空调通新风的。而民宿则基本不用香水，除非是一些比较小众的，台湾妹妹们打理的，用香薰的。或者大家去马尔代夫毛里求斯这些旅游胜地的超五星度假酒店，RECEPTION和客房用的也都是天然精油做的香薰和香氛。
醉美探戈，经典电影《闻香识女人》剧照
这就说明，闻香不但可以识女人，闻香也可以识别场所的级别。香水香薰香氛看起来是个感性指标，实际上却包含了场所运营的经济学匹配原理。这个卫生间用什么洁具，窗帘用几道，小冰箱里放什么是一个道理。
因此，我们评价一个地段到底怎么样，也可以用香水指数来建立模型。
一个是香水的浓度，也就是使用香水的总人数水平；
一个是香水的品牌、价格，也就是香水的档次和使用者的消费能级；
还有就是香水的年龄度，因为香水有不同年龄段的区别；
最后是你遇到的使用香水的人数频次，这个和商业广告行业里的评判市口人流是一样的。
我们把以上几项叠加，取满分为10分，比如在五星级酒店大堂，然后根据这个指数，我们来做地产板块的举例说明：
1、新天地板块核心区：香水浓度8，因为有很多外地来的观光客，不用香水的较多，少了2分。同时老外比较多，用香水的多。白领金领女性是普遍用香水的。
2、新天地板块老西门：香水指数7，存在大量原住民不用香水的情况减2分，使用香水的大多为上班族女性。同时境外观光客稀疏，减一分，这么两项一减就是3分。
然后大家就比较能理解为什么翠湖五集是16万加，而中海建国里只能是14万加了吧？
OK，我们再来比较大家谈论的比较多的前滩板块和苏河湾板块。
前滩三湘印象和苏河湾润府去验资认筹过的朋友应该有这个直观感受吧？
前滩三湘印象香水指数：国际化程度强，涉外家庭多，金领家庭多，香水指数8。少的1分是可能前滩地方比较大，挥发的比较多，调皮一下。另外1分是因为部分家长是全职太太，为了照顾孩子，使用香水的较少。
苏河湾润府香水指数：虽然华侨城88号院和宝格丽酒店的香水指数是10分，但是七浦路的香水档次明显下降。鉴于有大量外来批发户使用廉价香水，前来淘货的散户用的香水档次也不高，减3分，香水指数7分。
这么一算，前滩三湘印象的对应房价应该是16万，而苏河湾润府的价格应该是14万。这和目前润府的小户型2、3房的价格基本吻合，而三湘印象还被严重低估！所以说，三湘印象12万5的均价，小户型13万的均价，引来了7倍乃至更多的认筹！（很多客户后面进不去，来不及，认筹结束了）。所以三哥和其他市场行家认为，三湘印象的大户型可以站住13万的均价，而小户型的均价应该是15万加，接近16万！（不说了，怕被喷，大家懂就行，摇号摇到的就恭喜你了）。
前滩三湘印象名邸夜景效果图
根据香水指数，大家就比较能理解为什么古北、金虹桥板块的房价和需求居高不下；瑞虹新城可以独立成为一个板块。因为，这里就是主力消费群，使用香水人群的集中地。
同样，为什么张江、大宁板块还存在比加大的升值空间：因为这里的主力工作人群不是用不起香水，而是忙的没空使用，经常出差也不方便携带使用香水。香水指标在这里是失真的，或者说隐形、失效的。这就是说被感性的认知低估了。比如大宁地区的香水指数可能只有5，仅有部分白领使用，所以房价在10万左右，但是大宁的这些科创精英的日常消费能级也是被低估的，和大排面指数一样，不讲究吃，食堂外卖就行。而实际上，他们的收入存款指数却是很高的！我们把减去的1-2分香水分加上去，张江可能就是7分，大宁可能就是6分，对应的房价是14万和12万，所以碧云尊邸一出来就被抢光，大宁静安映9万多开盘热销过8成，正是这个被忽视的隐形指标的真实反映。
大宁仁恒静安世纪效果图
同样，这个指标可以用来评价老静安、北静安和新静安、以及普陀区长寿路苏河湾板块；老静安基本是9-10分，所以有新房的话18万也不稀奇，最近国际丽都城网拍，一套二手房拍出了15万的价格，中介们大呼看不懂，可能正是不知道，网上的买家，极有可能是个要来上海的网红直播香水客罢了。比起薇娅和李佳琪的0万滨江豪宅，郭敬明的汤臣一品万豪宅，这套2的房子，目前暂居第四，估计很快要被前滩网红买家超越呢！
犹太人有云，做生意要和二八分化里的二做生意，因为他们掌握了世界上80%的财富，喇叭放大效应十分明显，而80%占据20%财富的人，消费是漏斗衰减模型，对于大宗商品和房产，那真是千挑万选，下单真南。顶豪们买块价值百万的手表可能眼睛都不眨一下，而普通白领买块一万块的手表，估计都要犹豫挑选半天。
所以，用香水指标这个代表国际化和奢侈时尚消费的指标来评判买房的地段，是不是很有道理呢？
同样，仿照香水指数，我们也可以用奢侈品包包系数、手表系数、豪车系数来评价地段含金量，大家有兴趣的可以自己动手做系数哦！比如新天地、梅泰恒、陆家嘴、徐家汇，都可以。
比如我们说，中兴路一号，现在的香水指数可能只有5分，大多数买家能接受的价格在10万左右。如果他交了房，根据现在的买家大多是海归、金融白领的构成，香水指数高达10分，两项平均一下，是不是可以达到7.5分，而价格也就来到了15万呢？
中兴路一号会所活动
再比如静安天御这个项目，其实它的国际化程度非常高，但是现在商业受疫情影响还没开业，香水指数受损。比如按照正常，它的香水分至少是7分，对应的价格是14万，目前12.58万的均价是低估的。何况他还是准现房，一年后内装修结束就可以交房。
大家见仁见智咯，今天就和大家分享到这里。昨天正好坐车经过龙盛福新里项目，给大家看看现场进度。
可以看到房子是沿苏州河一字排开，打开面非常大，基本户型为-平，中间的老建筑是福新面粉厂旧址，以后会被改造成苏河湾滨水保留建筑和会所的一部分。这个项目预计在10月份开盘，三哥的预估均价是13万加，高区很可能是15-16万加。怎么测算的？除了板块地段，可以用场景代入，按照香水系数测算啊。这里靠近南京西路，属于苏河湾中段，把苏河湾的香水分7分和南京西路的9-10分加权平均一下，对应的价格就出来了。
龙盛福新里效果图
趁限价，赶紧买房吧。
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