治疗白癜风专科医院 http://pf.39.net/bdfyy/qsnbdf/在这历史的转折点上，最容易犯的毛病叫刻舟求剑
1.
之前多次撰文，基于中华人口即将步入负增长、大量城市将出现发展停滞、甚至萎缩这一历史性转折点，以及衍生的土地财政不可持续、导致房产税渐行渐近这一趋势，对房地产投资价值提出质疑。（老文：人口老龄化对房价的影响）
然而最近的政策层面对于房地产的打击实在是过于巨大，三道红线直接触碰恒大债务大雷，短期的例如八部门联手整治房地产乱象，长期的如广州、杭州等地试点共有产权、租赁性住房，等等。这些政策似乎都对房地产市场形成重大利空。
看多了这些新闻，你可能会以为房地产摇摇欲坠、即将一蹶不振了。似乎我也该顺着这波气氛，继续唱空楼市，这才叫顺势而为嘛！
可惜，本人老毛病又犯了，不禁又较了个真：房地产真的要玩完了？所谓“房地产泡沫”又要被捅破了？
咱既不是傻多头，也不是傻空头，咱相信自己的脑子。
2.
首先，先把人口负增长的城市排除掉。这部分城市的衰落是必然的，跟政策没有影响。具体原因参加以前的老文章。
人口大幅正增长的城市基本等价于一二线城市。至于地级市是什么情况，可能大家了解较少，这里以湖南省为例，一窥人口流失的严峻程度。表格中数据为第七次人口普查的数据。
湖南省十年时间人口几乎没有增长（十年时间才增长1.16%）。唯一人口净增长的城市，只有省会长沙。考虑到这两年来，中央“双循环战略”下，中央形成中部地区高质量发展、打造中国第五级等高级别定位，因此明显可见这两年上至中央、下至省里都对长株潭的发展给予了较多的照顾。
去年以来长株潭一体化建设的如火如荼，正是这一战略的具体表现。长株潭一体化可在一定程度上拉升株潭两地居民财富水平，因此株潭居民如希望自住房产能够保值，还是可以购买的。
3.
然后，在这些一二线城市及城市圈中，房价将如何变化？
要预测房价的长期发展趋势，需要理解在现在的政策大背景下，中国将参照何种住房供应模式，以及这种住房模式下的供需关系。
三年前，很多人认为中国将走向香港模式。
什么是香港模式呢？政府少量卖地，开发商捂盘惜售，导致房价涨过头了，老百姓买不起了，政府就少卖点地，开发商把户型做小一点，让老百姓掏光积蓄能够够得着；然后房价又往上涨一波，直到涨过头了，老百姓又买不起了，政府进一步减少供地，开发商把户型再做小一点，让老百姓掏光积蓄能够够得着；然后房价又往上涨一波....
这种模式的核心是政府通过操纵土地出让，让土地永远处于稀缺状态，人为维持供不应求的局面，不断割老百姓韭菜。
事实上，前几年大部分一线、强二线城市确实是这么干的。这也是导致当时很多人认为中国将进入香港模式来维持高房价的原因。
然而，香港模式说到底是一种资本主义模式，追求的是资本家的利益最大化。咱们大中华的根子可不是。
人民就是江山，江山就是人民。大陆的根基是人民，这是宗旨。
在前些年，咱们国家还处于埋头搞建设的草莽时代。经济第一，效率优先。当采用效率优先的原则，必然是在社会大分工的基础上，允许一部分人先富起来，起到示范作用，并激发广大人民的劳动积极性，用劳动成果来升级产业链，成为世界唯一的全产业链工厂。
说的俗一点就是让老板绞尽脑汁开公司立项目赚钱，让劳动者在公司、项目中挥洒汗水，从而把中国这个蛋糕越做越大。但至于怎么切蛋糕，为了鼓励老板继续开动脑筋，也只能把其中较大的一份分给老板们了（至于最大的一份给谁了，应该不难想到吧）。
而现在，咱们产业链已经成型，军事方面用于自保问题也不大，现在缺的也就是有一些卡脖子的高尖端技术，比如芯片。这些技术都可以通过专项办法来解决（有机会聊）。在这样一个历史转折点，适时推进共同富裕、兑现党的承诺，并不是一件让人意外的事。
4.
在这样的背景下，住房供应该走向什么模式？
我们大中华五十六个民族，最不喜欢的就是生搬硬套，所以当然要走中国模式了。当然也有人说这就是中国化的新加坡模式。本文借用这种说法。
新加坡模式是一种什么模式呢？区别于香港模式，新加坡模式要人性化得多了。简单来说就是商品房和政府保障房并举。有钱人去买商品房，要多舒服有多舒服，只要你有钱。刚需去政府申请保障房，满足基本需求。
而目前我们国家正在尝试的，恰好也是这种方案。之前的提法叫“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，意思是便宜的刚需盘为主，但豪宅也要建，让拿得出钱的有钱人多掏钱。
现在正在推广的共有产权房，保障的是购买力较弱的刚需；公共租赁用房，则是为社会底层提供保障。相应地，商品房也将越来越属于少数人，越来越豪宅化，税费也会越来越高。
5.
在这样的大趋势下，买了房的朋友可能要慌了：早知道就不买了，直接住政府提供的公共租赁用房多好！
更有朋友可能会问：如果三四线城市的房价大概率要熄火，那一二线城市房价会不会完蛋？
在纳米比亚逗留过几日，发现首都市区错落有致地排布着各式别墅、洋房，但郊区排布着成片成片的密密麻麻的小房子。我不禁询问当地司机这两者有什么区别。司机回答这些市区的房子都是私人产权房产（商品房），而郊区的成片小屋子是政府建设的保障性住房。
回想起这一幕，我明白一个道理：保障性质的房子跟商品房完全是两个品种。政府免费提供保障性住房，这其实是个巨大的财政负担，不可能投入天量资金来填这个财务窟窿，因此投入有限，建设品质是很难保障的。
此外，市中心的地都开发得差不多了，剩下的好地自然要用于建设商品房来弥补一部分财政收入，那保障性住房、共有产权住房用地大部分将位于相对偏远的城郊。
如果品质低端、交通不便，这将是这类房子的硬伤。买得起商品房的，只要条件允许，不会从商品房里搬出来、跑到保障性住房里去。
但换个角度，大部分买不起房的人来说，想要的不正是一套不需要多大、不需要多好，只求可以住到天荒地老、小孩有书可读、不用担心被人赶走的安全感么？这正是既符合经济学原理、又符合民生需求的政策。
有些折中的味道，但确实能够满足需求，不是吗？
至于房价会不会暴跌，查查新加坡商品房房价，你会发现那儿的商品房一点都不便宜，遍地是十多万一平的房子。
理论上，从财政角度，建设保障房需承担拆迁、建设及开发过程中的管理成本，属于净支出。而这部分成本都指望拿国家补贴是不现实的。想着印钱解决？难道让大家一起吃通胀么？所以最现实的做法是摊到新建商品房里去。而这反过来反而会增加商品房地块的出售价格，进而推高商品房房价。
6.
当然，让商品房价格继续上涨，这绝对不是本届管理者的初衷。
政治理想是让保障房全面铺开，商品房价格稳住，微涨或微降都可以。
政治现实是钱从哪里来？
纯经济学角度，房价会涨。考虑到政治大局，则更可能是稳房价、冻结交易、房产税三部曲（参加之前文章：房地产的雷，及关于房产税的文章）。
买房怡情，炒房伤身。在这历史的转折点上，大家且行且珍惜。
END
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