我国住房问题的政治经济学分析

住房是一种特殊商品，不能仅仅从住房市场的供求关系层面进行分析。研究住房问题，要区别住房商品满足“客观需要”和满足“市场需求”两种不同属性。住房首先是满足家庭劳动力再生产的必需品，是劳动者的一种“客观需要”，这是中国特色社会主义制度制定住房政策的理论出发点。我国住房问题的产生与住房市场和住房政策背离满足“客观需要”这一本质属性直接相关，具体体现在住房在生产和流通领域的过度市场化；地方政府行为的企业化；住房属性的资本化。从根本上解决我国住房问题必须要回归住房商品满足“客观需要”的属性；合理匹配地方财权与事权；坚决打击住房投机行为，适时转变住房上涨预期以及培养“以租代购”的专业化住房租赁市场。

年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。中央对住房商品的清晰定位，明确了我国住房的性质，这为下一步化解房地产库存、抑制住房价格，指明了方向。过去一段时间，我们的住房调控政策总是在两难之间徘徊，为了“去库存”，就要通过取消限购来增加购买需求;但在增加市场需求同时，又引起新一轮的房价上涨，使真正刚性需求的购房者陷入买不起房的困境。这种两难选择的根本原因，是因为对住房商品的性质定位不清晰造成的。

关于我国房地产出现“高库存、高房价”的现象，学界有很多研究，一般是从供给或者需求两个角度来进行分析的。从需求角度分析的观点认为随着我国城市化的推进，大量农村人口向城市转移，从而带来了巨大的潜在住房需求。如陆铭、欧海军等()就认为城市化引带来的住房需求是推高城市房价的重要原因。[1]另外，金碚()认为住房作为一种保值增值的财富产品，也激发了城市富裕阶层的投资和投机欲望，对财富的狂热追求，刺激了房价大幅上涨。[2]况伟大()也发现当投机性需求占主导时，上期房价越高，房价波动越大。[3]为了保障国民经济的平稳运行，中央政府开启限购政策，遏制了住房需求，最终就导致了住房出现库存。等等。从供给角度分析的观点认为地方政府驱动的房地产供应体制是产生住房库存的根源。由于我国实行分税体制，地方政府为了获取“土地财政”，与房地产开发商之间形成某种暗合谋，共同推高房价，以此获得晋升机会。如刘美平()研究发现，地方政府与私有垄断开发商之间的暗合谋作用、私有垄断开发商之间的明合谋势力和政府的管制软化等是形成房价虚高的主要原因。[4]龚剑、孟捷()认为20世纪90年代中期至今，中国房地产业形成了地方政府同房地产企业和金融机构结成非正式的增长联盟，推高了房价，阻碍了其他社会群体从房地产业发展中获益。[5]显然上述两种视角都有一定的道理，但我们认为，仅仅从市场供给和需求层面研究住房问题，还是没有抓住问题的本质。住房作为一种商品不同于一般商品，它具价值大、使用价值周期长的特点，而且是人们生存发展的必需品。因此，对住房的分析不能仅仅考虑购买力形成的市场需求，还必须考虑需求背后的社会群体特征。我们认为住房商品的基本属性是满足家庭劳动力再生产基本需要，离开这个基本出发点，仅仅从市场供求关系分析住房价格问题，进而制定调控政策，就等于缘木求鱼。正如恩格斯在《论住宅问题》中指出的：“在现代社会里，这个问题(指住宅问题——引者注)同其他一切社会问题的解决办法是完全一样的，这就是靠经济上供求的逐渐均衡来加以解决。这样解决了之后，问题又会不断产生，所以也就等于没有解决。”[6](P)(基于此，本文将从马克思主义政治经济学关于劳动力再生产理论和“需要”理论出发，结合我国住房市场化以来住房领域企业所有制结构的变化特点，分析我国“高库存，高房价”问题的具体原因，并提出相应对策。

我们认为研究住房问题首先要区别一对范畴，即“需要”和“需求”。在西方主流经济学中，没有“需要”和“需求”概念的区别。因为西方主流经济学核心理论是均衡价格理论，均衡价格是供给曲线和需求曲线相交形成的均衡点。然而，供求关系只反映市场层面交换中的数量关系，不反映数量背后消费群体的结构和阶级属性。正如马克思指出的：“调节需求原则的东西，本质上是由不同阶级的相互关系和它们各自的经济地位决定的……这里再一次表明，在供求关系借以发生作用的基础得到说明以前，供求关系绝对不能说明什么问题。”[7](P)在马克思主义政治经济学方法中，“需要”和“需求”是有区别的，“需要”是指人们生产生活中的客观需求，在英文中相当于“Need”;而“需求”则是在市场交换行为中，有购买能力和购买欲望就能满足的需要，在英文中用“Demand”或“Want”表示。为了便于区分，我们可以把这两个概念用“客观需要”和“市场需求”来区别。虽然马克思没有明确提出这对范畴的区别，但我们从马克思政治经济学有关方法和思想中可以体会出这两个范畴的不同含义，在这个意义上，我们也是对政治经济学范畴的一种拓展。比如，关于商品的使用价值概念，马克思主义政治经济学所说的使用价值是指商品的有用性，这里的“有用性”是从商品能够满足人们某种需要的客观性上说的，与人们的主观心理感受没有关系，比如一台冰箱，无论你是否购买它，都不影响它作为冷藏或者冷冻食品的客观功能。但在西方主流经济学中，商品的使用价值被称之为“效用”，商品效用大小取决于消费者的主观评价，进而影响消费者的决策。总体来说，“客观需要”这个范畴与是否真实的需要有关;而“市场需求”这个范畴则与想不想买、能不能买得起有关，即使买了也不一定是真正的客观需要，但却构成了“市场需求”。

住房作为一种特殊商品，首先它是满足“客观需要”的。正如中央经济工作会议所指出的“房子是用来住的、不是用来炒的”。社会上无论哪个阶级、阶层的人，也无论他们是买房还是租房，都必须要有居住的场所，在这个意义上说，拥有住房是人的基本生存权的体现。其次住房商品的生产受土地稀缺性的限制。因此住房既是必需品，也很容易成为投资品和投机品。第三住房一旦进入投资品和投机品的商品序列，满足“客观需要”和满足“市场需求”这两种不同性质的行为就明显显现出来。假如社会上有万套住房，从满足客观需要的角度看，可以满足万个家庭居住，但从满足市场需求的角度看，可能只满足10万个家庭的购买力。作为投资或投机品，一个家庭可能购买无数套住房，只要他有钱、政策允许。而住房商品一旦进入这个系列，带来的后果必然是住房价格不断被抬高，形成房地产价格泡沫，真正需要住房的工薪阶层，无力购买住房，导致一极是可以凭借购买商品房投资或投机的“房姐”们，另一极则是承受沉重住房贷款负担的“房奴”们。最终破坏实体经济的发展，引发金融危机。

有人说房地产行业是拉动经济增长的重要产业，应该大力发展。这种说法要具体分析：房地产行业包括建筑部分和土地及商品房买卖部分，住房建筑是一种生产行为，要消费钢筋、水泥等生产资料和劳动力，住房装修也同样消费相关的生产资料和劳动力，因此，住房建筑和装修会拉动实体经济增长。马克思曾经指出“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”[7](P-)这是因为土地、住房的买卖不同于住房的建筑，土地没有价值，土地价格是虚拟价值的货币表现，它依据地租、银行利息率和供求关系等因素确定。因此，土地市场和价格往往受政府调控。如果土地价格任由市场自发调节，很可能会造成土地价格虚高，形成泡沫。住房买卖在理论上的市场价格也是有基础的，即土地成本加上建筑成本加上建筑商的平均利润。现实住房的市场价格围绕这一价格基础上下波动，其中引起波动的最主要力量就是市场需求。构成住房需求的主要是两类人：一类是为了使用价值的“客观需要”者，另一类是为了投资和投机的“市场需求”者。前者购买住房的货币是“作为货币的货币”，而后者购买住房的货币则是“作为资本的货币”。从人数来讲，前者远远大于后者，但从货币量来讲，后者远远大于前者。市场只相信金钱的力量，所以房价会因为大量货币资本的进入而不断上涨。在这个过程中，工薪阶层用于买房的工资也被迫卷入“资本化”浪潮。显然这种工资被迫“资本化”现象不是劳动者的幸运，而是劳动者的不幸。在这个过程中假如一套住房，按照正常土地成本加上建筑成本加上平均利润是万，但市场投资或投机力量可以使之上涨到万，这虚高出来的万，除了在GDP上表现为经济的高速增长之外，对经济发展本身已经没有什么实际意义了。

在西方经济学看来，住房商品本来就属于投资品或者投机品。这种认识显然是错误的，这是资产阶级经济学家眼界中的住房，从资本所有者的观念看，住房的确可以作为投资品或者投机品，但从劳动者的角度看，住房就是家庭劳动力再生产的必需品，因为劳动者的收入是工资，是维持家庭劳动力再生产的收入，不是劳动者的资本。有人会说，住房是耐用消费品，具有保值增值功能，所以，即使工资购买的住房，也可以视为投资品而不是消费品。对于普通劳动者来说，住房是投资品这种说法本质上就是一种欺骗，因为住房涨价和升值，完全是“虚拟价值”，对居住者来说基本没有意义。假设一个工人五年前花50万元买了一套房子，现在由于房价上涨，这套房子已经上涨到万元，对这个工人本人来说有什么实际意义呢?他如果卖掉这套房子，表面看赚了万元，但如果他不让自己的居住条件下降，再买同样的房子还是要花至少万元，考虑到贷款利息，可能会付出更多。如果这个工人有两套房，就可以卖掉一套赚万元，但一旦有这种行为，工人的身份可能就不是工人了。对于只有一套住房的这个工人来说有意义的地方就在于，与现在买房的工人相比，他庆幸自己在五年前就买了房子，否则自己也可能买不起房或者成为“房奴”。由此可见，住房价格上涨，从劳动者阶级来看，没有什么实际利益可言。

住房作为家庭劳动力再生产组成部分，是不是就是劳动者个人和家庭的事，因此完全由市场来解决呢?在这个问题上，西方主流经济学和政治经济学的认识方法也不同。西方主流经济学是个人主义分析方法，它认为无论是工人还是资本家都是理性的“经济人”，他们的行为都是按照最大化原则行事。工人追求最大化工资，资本家追求最大化利润，天经地义。就购买住房来说，无论是居住、还是投资或投机，都是在收入约束条件下个人理性选择的结果。政治经济学方法则是唯物史观和唯物辩证法，它认为劳动力再生产既具有个人性质，也具有社会属性，因为劳动力既是推动生产力进步最活跃的要素，也是再生产一定社会生产关系的阶级基础。住房对工人来说是一种特殊商品，不仅需要工人自己和家庭来解决，还需要企业、社会、政府以适当的方式进行参与，以确保家庭劳动力再生产不受影响。正常的、合理的住房生产必须使它全部顺利地进入消费过程，而不是进入投资或投机领域。如果生产出来大量住房劳动者阶级却无力购买，必然造成资源浪费和劳动力再生产受到影响，正如马克思指出，“产品只是在消费中才成为现实的产品，例如，一件衣服由于穿的行为才现实地成为衣服;一间房屋无人居住，事实上就不成其为现实的房屋;因此，产品不同于单纯的自然对象，它在消费中才证实自己是产品，才成为产品。”[8](P15)

住房作为基本消费品，在社会生产的任何阶段上，都应该预先在社会基本需要得到满足后，再合理安排其他非基本需要的生产。然而在市场经济中人们对住房商品的使用价值考察完全价值化了，从而掩盖了住房产品最基本满足劳动力再生产的重要意义。在市场经济条件下，如果住房供求完全由市场自发调节，按照特定生产关系下资本增殖的需要进行资源配置，必然导致住房商品的“客观需要”与“市场需要”之间的严重偏离，进而造成社会大多数人的住房客观需要无法得到满足，阻碍劳动者劳动力再生产的顺利进行，引发严重的经济和社会问题。

20世纪70、80年代以来，随着市场经济的发展，房地产经济越来越具有虚拟性，购买住房的投资和投机行为越来越成为其主要形式。正如有学者指出：“房地产价格的波动性表明房地产不仅仅是一般消费品或耐用消费品，而更多地成为一种投资工具，从而决定房地产价格的不只是由建筑及土地成本决定的供给和消费者效用决定的需求，更重要的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这正体现了房地作为虚拟资产的特性。”[9](P10)

住房基本功能是满足需要，是维持家庭劳动力再生产的必要保证。但资本的逐利性决定了其







































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