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黄老是一位专业能力、学习能力超强的领导，在经济战线工作了三十多年，拥有几十年的经济管理和研究经历，对经济各领域的运作机制烂熟于心。这本《分析+思考》是黄老在复旦教授的10堂经济学课的讲稿，系统而全面地讲述了我国宏观经济、供给侧结构性改革、货币发行制度、资本市场、房地产市场、中美贸易摩擦与对外开放新格局等领域问题。透过经济现象论及经济学原理及本质，高屋建瓴、抽丝剥茧、化繁就简，表达精准、结构清晰、逻辑严谨。读完后，对经济运行的底层逻辑有更深刻的认识，同时，对中国社会和经济中的现实问题尤其是对以下问题有了更加系统的认识。
01.去杠杆的原因
“去杠杆、防风险”是十九大提出的三大攻坚战之一。自年来，去杠杆一直是国家的头等重要工作。为什么要去杠杆？黄老用通俗易懂的方式讲通讲透了这个问题。去杠杆的原因在于目前国民经济中宏观经济杠杆率过高，主要表现在几个关键指标。
一是M2。黄老讲课引用了年的数据。从数据来看，经过、、三年，去杠杆仍然任重道远。年，我国GDP总量为.6万亿，年12月末，广义货币M2余额.68万亿，M2与GDP之比为2.15:1。美国年末M2是19.19万亿美元，GDP为20.93万亿美元，M2与GDP之比为0.92:1。由此可见，我们经济运转的效率较低，相当于投入了大量的货币,却产出很少的GDP。
二是宏观经济杠杆率。根据黄老课堂上提供的数据，我国政府、企业及居民的负债总额加起来是GDP的2.5倍，即%。其中政府的债务占GDP不到50%。居民债务，主要是房贷，也包括信用卡和其他投资，近几年也上升到50%。两个方面加起来就等于GDP。我们真正债务重的是非金融工商企业，债务总量接近万亿元，为GDP的%，这个比例是很高的。
三是金融增加值高。全球金融增加值占全球GDP平均4%左右，而我国年1—5月份是7.8%左右。年年底，有30多万亿资金通过表外业务、理财业务、资管业务转了出去，形成近万亿的资金在非银行金融机构中周转。这就是前些年非常泛滥的金融空转现象，极大地抬高了实际经济的融资成本。比如，银行的贷款利率为7%，到了信托等非银系统，资金成本就到了12%以上，再到小贷公司就会到18%—20%。这个空转系统形成的增加值大体上相当于GDP的3%，80万亿元就是2.4万亿元转到了影子银行资管业务系统，万亿元资金转出来2.4万亿元。
四是每年新增融资债权比例过高，占90%以上，股权融资只占总的融资量的10%不到。债权融资来自于银行、信托、小贷公司，或金融债券。
基于以上对去杠杆原因的深刻认识，当我们看到新出台的政策法规，就不再零散或迷惑，更加豁然开朗，也能更加准确地预测到下一步举措及行动。
比如，今后十年的货币政策，必然会逐步降低M2增长率，使每年M2的增长率与GDP增长率和物价指数增长率之和大体相当。未来，政府必然会大力提高直接融资比例，把股市融资和私募投资逐步上升到40%、50%，资本市场的规制和私募基金的放开必是重中之重。
02.房地产与实体经济的失衡
黄老在课堂上总结了我国房地产与实体经济发展的十大失衡。主要包括：
（1）土地供需失衡。我们工业用地配置占比太高，挤占和压缩了住宅用地。
国家每年批准供地中，约有1/3用于水利基础设施、高速公路等农村建设性用地，用于城市的只占2/3，这其中55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右用于工业（欧美国家15%），实际给房地产开发的建设用地只有15%（欧美国家25%），这个比例是不平衡的。
（2）土地价格失衡
过去十年，土地升值畸形。主要有三个原因，一是土地拍卖制度推高了地价。二是土地供应不足。三是通过旧城改造的拍卖用地成本高。
（3）房地产投资失衡
按经济学经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。近些年，我国31个省会直辖市中5个房地产投资占GDP60%以上，16个房地产投资占40%以上（可能还是保守估计），显然偏高。所以出现了因为房子造得多，基础设施、实体经济、工商产业没跟进，出现“空城”“鬼城”的情况。
（4）房地产融资比例失衡
年全国万亿元贷款余额，房地产贷款余额26.9万亿元，占比超过25%。房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济。
（5）房地产税费占地方财力比重过高
地方政府对房地产太过依赖，总共13万亿元左右的地方财政预算收入中，近8万亿元与房地产有关，其中4万亿是与房地产关联的地方税，3.7万亿元是土地出让金。
（6）房屋销售租赁比失衡
近十年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房买卖，真正作为租用的不到10%。欧美国家，所有的商业性房屋，销售和租赁大体各占50%。
（7）房价收入失衡
根据国际上房地产运行的“1/6理论”，正常情况，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，超过了就会影响正常生活。按每个人一生工作40年左右时间算，合理的情况是“6—7年的家庭年收入买一套房”。现实情况是，从均价看，一线城市北京、上海、广州、深圳、杭州等，房价收入比已到40年左右。
（8）房地产内部结构失衡
这里黄老提到了两个城市开发的经济学原理：1.城市房地产规划：以人均40平方米为底数，最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商过渡开发，否则就会弄一堆烂尾楼、空城。2.城市写字楼规划：中等城市每2万元GDP造1平方米写字楼,大城市4万元GDP造1平方米写字楼。3.城市商场规划：商场的面积也应该基于商业零售额，每年每平方米2万元销售值，再多必过剩。
（9）房地产市场秩序失衡
各种将规划为写字楼的改为住宅、规划为工业改为商业，容积率1:2变为1:3、1:4，把房子“切碎”销售、售后返租的现象屡见不鲜。
（10）政府房地产调控失衡
政策过于短期、碎片，缺乏长期的、有效的结构性调控。
总体而言，房地产发展的十大失衡，使实体经济脱实向虚，加速了房地产泡沫积聚，对整个国民经济造成了负面伤害。
因此，未来10年，调整房地产的失衡状态必将是国家经济工作的重点。黄老预测，房地产市场规模总量将缩减，中心城市、大都市圈、城市群将成为房地产建设三大热点地区，房价平均增长率将低于GDP增长率，房地产开发企业将减少2/3以上，房地产开发商总体负债率将大幅下降，房地产企业经营模式将发生变化，房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。
除了对房地产发展的精准分析，黄老在课堂上也就金融的本质、互联网金融的风险防范、资本市场的改革与发展、中美贸易摩擦等主题进行了深入的剖析和讲解，深入浅出，通透易懂。黄老将授业解惑视为再学习再研究最好的生活方式。每次授课前都会查阅资料、推敲逻辑、咨询专家学者，确保引用数字准确无误，发表的观点具备高度及深度，为此经常思考工作到深夜，枯燥却蕴含着无穷的乐趣。全书展示了黄老既有居庙堂之高的视野及格局，又有居学术之林的深度与严谨，非常值得学习。高山仰止，景行行止。
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