北京中科白癜风医院优惠活动 https://m-mip.39.net/nk/mipso_4892467.html“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话自年以来，几乎是最为流行的话语，但又有几个人真正懂得这句话的深刻含义？从经济学理论上讲，除了金银都不具有货币价值，也就没有存储功能，房地产可以用来投资，但这种投资必须是短期行为。也许有些人就说了，那北京的四合院为什么都被人长期持有呢？道理也很简单，北京的四合院不仅仅具备“居住”的概念，而且是属于珍稀商品，类似于我国发行的第一期“猴票”，收藏价值远远大于其居住价值，或者换句话说，北京的四合院其内在价值不在于“居住”，更在于一种文化！
房地产公司开发的房屋是一种商品！所以其本身的商品属性不会缺失，尤其是消费类商品，房地产尽管其经济总量大，但并不代表其商品属性与剃须刀有什么不同。如果说有区别，只是使用功能上的不同。上个世纪30年代美国经济大萧条的时候，大家只是听说很多亿万富翁纷纷“插上”翅膀在高楼上“展翅飞翔”，却不知很多很多中产阶级房地产投资客离世的万种“豪情”……从这一案例中就可以看出，房屋只是一种“消费型商品”，而不是作为一般等价物的“黄金”。
年的时候，很多人问我当地的房价，我一直说一个问题，不要以为国家规划了某一个“XA新区”，房价就会一直走高，热点地区房价会在一定时期上涨，但也是有限度的，不会没完没了……房屋即使再重要，但也是消耗性商品，不要因为其特殊性，而忽略了其内在的本质属性。然后他们就问我，到底怎么衡量“该不该买”？我说除了刚需，你如果非要投资的话，就看三个指标：一是夜晚的时候登高远眺，看看新楼盘的入住率；二是城市流动人口的向内流速和数量；三是当地经济主体的发展态势以及发展体量。我提出的这三个评价指标，我认为在今天（）依然有效。
房屋的属性无须赘述，那么咱们再说说房屋的价格问题，“贵”、“正常”、“便宜”这三种情形到底该如何判定？其实在分析价格如何之前，我需要澄清一个问题，就是房屋价格的高低与涨落，有两个重要因素，一是土地的不可再生性和物业服务单位的服务质量。这两个因素可以说绝大部分地决定了楼盘日后的价格走势，所以李嘉诚曾说过“房地产的价格决定与地理位置”类似的话语。
房地产的价格取决于房地产的“定级”，级别越高，价格也就越高，今天给大家分享一下房地产的定级因素，也许大家就能基本判断自己所购房产价格是否合理了，但这里我还重申一点，时间有时候也会对房产定级和房产价格有制约性影响，所以不希望个别同志按图索骥。
房地产18个定级因素
定级因素
指标
分值
位置
A．距所在片区中心区的远近；B商业为临街或背街；C写字楼为临街或背街；D住宅为距所在片区中心区的远近。
A．最差（远）1；B.很差(远)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;
价格
A百元以上为等级划分基础;B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级距依次减少；Ｃ价格是否有优势。
Ａ最高１；Ｂ很高２；Ｃ一般３；Ｄ很低４；Ｅ最低５；
配套
Ａ．城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B.社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
物业管理
A保安;B清洁卫生;C机电;D绿化率及养护状况;E物业管理费(元/月);F.是否人车分流;G.物业管理商资历质.
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
建筑质量
A.是否漏水;B门窗封闭情况.C.内墙;D地板;E排水管道;
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
交通
A.大中小巴线路数量;B距公交站远近;C.站点数量;D大中小巴舒适程度.
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
城市规划
A规划期限(远中近期);B规划完善程度;C规划所在区域重要程度;D规划现状.
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
楼盘规模
A.总建筑面积(在建及未建);B总占地面积;C户数
A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大
朝向
A按方向B.按山景C按海景D视野
A.西(西北、西南)B东（东南、东北）C北（东北、西北）D南（东南、西南）
外观
A．是否醒目；B是否新颖；C是否高档；D感官舒适程度；
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
室内装修
A高档；B实用；C功能是否完善D质量是否可靠。
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
环保
A空气B噪音C废物D废水
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
发展商实力及信誉
A资产及资质B开发楼盘多少C楼盘质量D品牌
A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5
付款方式
A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
户型设计
A客厅和卧室的结构关系B厨房和厕所的结构关系C是否有暗房D实用率大
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
销售情况
A销售进度B销售率C尾盘现状
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
广告
A版面大小B广告频率C广告程度
A最差（小）1B很差（小）2C一般3D很好（大）4E最好（大）5
停车位数量
A停车位数量B住户方便程度
A最差（少）1B很差（小）2C一般3D很好（多）4E最好（多）5
开发小区规划及单位设计参考标
居住区、居住小区规划的品牌标准包括规划布局、群体组织、道路交通组织、配套设施施工程管网设置、环境绿化及综合效益几个方面的内容。
一级指标
二级指标
品牌标准
权重
综合效益
主次入口选择得当，符合城市总体规划及居民出入口流向，各类用地面积分配合理，居住建筑密度适宜，用地紧凑，功能分区明确，环境优美，布局因地制宜，能创造自己的风格
5%
规划布局25%
环境处理
充分考虑小区的外部环境，对有害的外部环境做了有效处理和隔离（如污染、噪声、工矿、铁路、高压线等）对有良好作用的外部环境作了有效的结合、利用和借景（如周围建筑、公园、广场、湖泊等），使小区成为城市总体的有机部分
5%
区内环境
充分保护、利用规划用地内有保留价值的河湖水域、树木、植被、建筑物及构筑物，并将其纳入规划，使之成为规划的有机部分
5%
群体组织
卫生要求
日照间距符合当地标准，良好朝向住宅面积大于总建筑面积的85%，严寒及寒冷地区解决好彻头冬季日照、防寒保温，防风沙；炎热及亚热带地区解决夏季的防热和通风；过渡地区两者兼顾。山地丘陵地区的住宅布置考虑地形变化对防寒、保温及通风的影响
5%
20%
安全要求
符合防火、防震规范，有明确的出入口，便于防盗、治安管理并能在灾情发生时便于疏散和救灾
5%
群体组织
邻里关系
组织各种层次的活动空间，为居民提供互交往和场所。交往空间的环境设施考虑了居民交往行为的需要，特别能满足老人、残疾人、儿童的需要
5%
20%
群体空间与地方特色
群体空间组织轮廓丰富，统一中富有变化。尺度亲切宜人，居住生活气氛浓郁，体现了当地的居住文脉和地方特色
5%
道路系统
道路系统骨架符合居民出行轨迹，骨架清晰，分级明确，功能合理，有利于各类用的划分和有机联系，为建筑物布置的多样化创造条件
5%
道路交通
交通组织
交通组织便捷，区内外联系道路通而不畅。人流、车流组织合理，有利于安全防卫，避免往返迂迴及城市道路穿越，满足消防救护要求
4%
15%
道路选线与地形地貌
道路选线结合了地形地貌，节约土方。旧区改造考虑了原有道路特点，保留利用有价值的街道，山区和丘陵的路网格式依山就势，因地制宜，保证坡度合理安全，并能节约土方
3%
道路线形宽度与断面
道路线形符合规范，路面宽度、断面形式能满足功能流量要求，并有利于地下管线的建设
3%
续表
一级指标
二级指标
品牌标准
权重
公建设置
小区公建配置水平与居住人口规模相适应，各类公建按功能合理布局，符合居民活动规律，购物、接送儿童顺路方便，上学安全，有利于经营管理，促进交往。相互干扰小。注意合理安排集贸市场、汽车停放场库
配套设施工程管网
15%
自行车、机动车存放及垃圾处理
自行车、机动车存放位置适宜，存取方便，存量满足要求，便于管理，并能巧妙与空间环境或建筑物相结合：垃圾收集、运送有序
管线设置
各种管线设置齐全，地下敷设。线型顺直，短捷，管线合理，与城市管网衔接可靠，并避免横穿公共绿地、庭院等地
5%
竖向设计
充分利用地型、地貌，减少土方，为创造丰富的建筑布局和优美的空间环境提供条件；道路高程和城市道路标高衔接合理，有利于管线的竖向敷设，保证地面排水通畅
2%
人防工程
符合“人防”有关规定、规范，位置适宜，“平”、“战”结合
3%
绿化小品、植物配置15%
整体空间环境效果
小区整体空间环境有统一的格调，和谐的变化，处理好“人、建筑、道路、广场、院落、绿地和小品“的相互关系。空间环境体现了浓郁的居住环境和地方特色
2%
道路沿线景观
道路沿线景观丰富宜人，达到步移景异的效果
3%
公共绿地
人均公共绿地，新区大于是1米，旧区大于0.5米;绿地率,新区大于30%,旧区大于25%.能保留和利用规划和改造范围内已有的树木和绿地。点、线、面结合的绿化系统巧妙，小品设计精心，结合使用功能的需要设置，并能增强对不同建筑、不同功能区域的识别和艺术性
6%
社会效益
小区建成后，对有效解决城市居民居住问题，缓解交通运输，以及建成现代城市有显著作用
2%
综合效益
10%
环境效益
小区建设做到合理利用土地，妥善处理环境保护，有效利用工业废料，在小区庭院绿化、建立舒适优美环境方面取得明显效果
3%
经济效益
项目定位准确，销售状况良好，推出后获得消费者的认同
5%
本文中的定级指标与国家规定的略有出入，为什么呢，因为我做了一下修改，主要是考虑了读者对本文的可阅读性，过于“书面化”，会让人费解……
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