《一课经济学》1中文版
第18章房租管制的后果
政府对院宅和公寓房租的管制，是价格管制的一种特殊形式。从实质上讲其主要后果与一般的物价管制也是相同的，但仍有几点需要特别考虑。
有的时候，实行房租管制是整个物价管制政策的一个部分，但多数时候则是通过专门立法来规范的。这类情况往往出现在在战争初期。有的小镇因为部队驻扎，寄宿店主提高房价，公寓和院宅的业主提高租金，于是这导致了公众的愤慨。或者，在某些城镇，房屋事实上可能被炮弹炸毁了，而对武器或其他军需品的需求又挤占了建筑业所需的原材料和劳动力。
房租管制最初是以房屋供应缺乏“弹性”为依据强制实施的——也就是说，无论租金被提高到怎样的水平，住房短缺都不可能得到立即弥补。因此，人们坚持认为，通过禁止提高房租，政府可以保护租户不被敲竹杠、不被盘剥，同时不会对业主造成实质的伤害，也不会打消建造新房屋的积极性。
即便我们假设不会长期实行房租管制，上述论调也有缺陷。它忽视了一个立即就会出现的后果。如果我们允许房东提高租金，以反映出通货膨胀和真实的供求状况的话，那么，各个租户将会节省租用面积以求经济合算。这样使得其他人可以分享供不应求的居住设施。相同数量的住房，就可以供更多的人居住，直到房荒得到缓解。
然而，房租管制鼓励了居住面积使用上的浪费。它造成一种差别待遇，其中，已经在某一城市或地区占有院宅或公寓的租户得到了特别的优待，却牺牲了四处找房的求租人的利益。只有允许租金上涨到自由市场的水平，才可能让所有的租户或求租人享有同等的机会，竞价争取居住空间。在通货膨胀或房源短缺的状况下，倘若不允许房东自己定个一口价，而只允许房东接受出价最高的人承租，那么租金毫无疑问也是会上涨的。
房租管制持续的时间越长，其影响就越恶劣。新的房子不会盖出来，因为不存在盖新楼的经济激励。而随着住宅建造成本升高（通常是通货膨胀造成的），原来价位的房租不再能带来利润。正如现实中通常发生的那样，即使政府最后认识到了这一点，并且不把新房屋的租金纳入管制范围，对兴建新住宅的激励，以及建造数量，还是会少于完全不实施房租管制的情况。新房屋的租金可能是同等大小旧房屋的10~20倍不等，具体要看旧房屋租金的价位，以及旧房屋租金管制以来的货币贬值程度（这样的事情曾经发生在二次世界大战后的法国）。在这样的状况下，住在老房子中的租户，不管家庭人数增加多少，或者目前的房屋多么破旧，都不愿意搬迁。
由于老房子的固定低房租，已经住在里面的租户合法地受到限制租金提高这一政策的保护。这等于鼓励他们浪费性地使用空间，而不考虑他们的家庭是否已经变小。如此一来，新需求迫在眉睫的压力都集中到了数量相对较少的新建筑上，并从一开始就迫使新房屋的租金高于完全自由的市场中应有的价位。
尽管如此，这种做法并不能相应地激励新住宅的建设。原有的的建筑商或业主发现，从旧房屋上他们只能得到极为有限的利润，甚至处于亏损。他们不会有多少资金，甚至可能拿不出资金去投入新的建设。此外，他们或其他具有资金来源的人们有钱也不敢投，因为担心政府随时另找借口，突然对新房屋实施房租管制。事实经常如此。
住房状况的恶化也可能会表现在其他方面。最重要的是，除非政府允许适当地提高租金，否则业主不会自找麻烦修缮公寓或做其他方面的改善。事实上，在房租管制与现实严重脱节，价位打压过猛的情况下，房东甚至不会对租出去的院宅或公寓给予必要的维修。他们不仅没有经济动力，甚至没有足够资金去维修。房租管制法令也造成房东与房客之间关系恶化：房东被迫接受最低的回报率、甚至不赚反赔，租户则抱怨房东连起码的维修都不管。
迫于压力或由于混乱不清的经济思想，国会采取的下一个步骤通常是取消“高档”住宅的房租管制，而同时继续维持中低档住宅的房租管制。其论点是：富人负担得起较高的房租，而穷人负担不起。
然而，这种区别对待政策的长期影响与其预期恰恰相反。高档住宅的建筑商和业主得到鼓励和更好回报；而需求更为迫切的低租金房屋，其建筑商和业主反而受到限制和惩罚。前者可以自由地赚取供需状况所允许的最大利润；后者则缺乏激励（甚至缺乏资金）去建造更多的低租金房屋。
上述做法相对鼓励了业主对高档住宅的维修和改造，致使新建私人建筑被迫转向高档公寓。然而，人们缺乏激励去建造新的低收入住宅，甚至缺乏激励去保障现有低收入住宅的修缮。因此，对于低收入群体来讲，其居住质量将会恶化，而且数量上也不会有什么增加。在人口增长的情况下，低收入住宅的恶化和短缺都将会愈演愈烈。甚至严重到这样一种地步：那时，许多房东不仅赚不到钱，反而被迫月月赔钱。也许到了那时，他们甚至连放弃这笔财产也做不到。他们只能在实际上抛弃房产，溜之大吉，因为只有这样，他们才能不因为纳税的问题而受到法律的惩罚。当住宅的供暖和其他的基本服务无人管理时，租户也只有另找住处。越来越多居民区沦为贫民窟。近年来，在纽约城，经常可见整段的街区都是废弃的公寓建筑，有的窗户被打破，有的用木板钉死以防遭人恣意毁坏。纵火案比以前增多，嫌疑人竟然就是房屋业主。
一个进一步影响是市政收入流失，这是由于以财产价值为税基的税收持续萎缩。市政面临破产，或是无法继续提供基本的服务。
当这些结果变得明朗并引起广泛
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