前些年在某房产群不断解答各种有置业需求朋友的问题，群主看我比较热心且还算专业，不断向我约稿，希望我用自己的专业知识和投资心得系统性的解答一些关于置业的问题。无奈我懒癌晚期，实在不愿意动笔。直到最近，不断又有很多朋友私下问我：“是应该买西部的沙井西乡还是应该买东部的龙岗坪山？”虽然我在一次公开的房产读书群活动也做过分享(详细内容请见最后链接)，但由于时间关系未能全面阐述，于是便有了动力写下以下文字。
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判断区域价值的方法论
房地产是城市化的生意，城市的发展带来土地经济效率的提升，从而使土地的价值得到提升，土地价值的提升使土地上的附作物升值。所以这就解释了为什么土地上的房子越来越旧，但是还可以不断升值。如果只从房产投资的角度来分析一个区域是否值得投资，最主要的就是去研究城市规划和城市土地利用现状。城市规划是价值实现的预期，而土地利用的现状决定了未来预期实现的时间和实现的程度。所以，在回答深圳的“东西之争”之前，我们需要对东西两个区域的城市规划和土地现状有充分的认识。这是大家需要知道的。同时，城市开发主导的主体是我们的政府，中国的基本国情决定了城市开发有一般规律和特殊规律。这是读者不需要知道但是最好知道的。本文将从城市规划，土地利用和城市化的政治经济学三个层次，一层层深入分析。
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从城市总体规划看“东西之争”
深圳市的总体城市布局是三轴多中心布局，在《深圳城市总体规划-》（以下简称规划）中，明确提出了西部发展轴和东部发展轴的发展布局（见下图）以及定位。
西部发展轴定位于提升深圳的国际化城市职能。重点发展具有战略价值的前海中心，使其成为城市转型的重要增长点。
在西部地区规划重点提出了建设沙井西部沿江地区，推进沿江高速公路，机场扩建，珠江口跨江通道等重点机场设施，明确提出“进一步加快沙井，松岗地区”的产业升级和旧区改造。
西部发展轴以南山前海中心为带动龙头，各种资源要素集中。受到中心外溢作用的影响，位于西部发展轴的西乡，沙井，松岗在这一轮的房价上涨过程中价格上涨。
东部发展轴是惠－深－港区域性产业聚合的发展走廊，在东部地区规划重点提出了建设大运新城，坪山新城，推进东部通道、莲塘口岸等重点基础设施，进一步提升龙岗中心的服务功能和坪山地区的发展水平。
东部发展轴连接的是“旧”的罗湖中心，罗湖中心与东部龙岗坪山组团的距离较远，交通连接不紧密，辐射带动作用不明显。这一轮龙岗坪山的房价上涨，并非完全得益于罗湖福田中心的外溢，更多得益于大运会后区内基础设施的完善和近年东进战略的带来的区域预期价值的提升。
从城市规划角度来看，西部地区是重要的战略通道和区域价值高地，在上一轮的城市总体规划中的地位略高于东部发展轴。从规划实施的情况看，西部发展轴除了深中通道和港深西部快轨略有滞后以外，基本实现发展预期。东部发展轴从近期发展看，发展偏弱，交通瓶颈突出，不能很好的吸引各种资源要素从中心向其流动。
以上是上一轮规划和现状，综合西部地区和东部地区的资产价格数据来进行比较，也反应了两个区域的价值。但是投资中著名的“后视镜理论”，即是你今天看到的，都已经是过去了。如果还沉迷在后视镜里看到的过去，就不能判断前行的路。
从未来的规划价值看，西部地区将会得益于大前海中心的进一步提升和外溢，东部地区有望得益于新的城市中心的确立。前海地区是区域战略价值高地，前海价值的实现，会标志着我们各项改革在深水区的探索基本完成。这必定是一个漫长的过程。对于区域内的各类资产投资，一定要考虑货币的边际效应和持有成本，保证充分的现金流，做好打持久战的准备。
从未来的规划价值看东部地区，将会得益于深圳总体规划思路的调整，从目前已经公开的信息看，深圳未来的城市的向外辐射能力会进一步增强，粤港澳大湾区的规划也会更加强调区域协调合作。所以提升深圳东部地区的规划等级，通过建立新的城市中心，向粤东辐射，整合各种资源要素，以深圳东部为中心，提升整个粤东地区的城市化发展水平，应该是极大概率的事件。这样，深圳到年，将会形成西有南山前海中心（含宝安中心区），中有福田罗湖中心，东有龙岗坪山中心的多中心结构布局。同时西轴，中轴，东轴三箭齐射，辐射带动周边的惠州中山东莞等区域。
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